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征地拆迁中土地评价安排的法令位置问题
来历: www.dgncml.com   日期:2013-07-22   阅览:
 《中华人民共和国土地管理法施行细则》第二十五条规则: 征用土地计划经依法附和后,由被征用土地所在地的市、县人民政府安排施行,并将附和征地机关、附和文号、征用土地的用处、规模、面积以及征地补偿规范、农业人员安顿办法和处理征地补偿的期限等,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以布告。
被征用土地的一切权人、使用权人应当在布告规则的期限内,持土地权属证书到布告指定的人民政府土地行政主管部分处理征地补偿挂号。
市、县人民政府土地行政主管部分根据经附和的征用土地计划,会同有关部分拟定征地补偿、安顿计划,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以布告,听取被征用土地的乡村团体经济安排和农人的定见。征地补偿、安顿计划报市、县人民政府附和后,由市、县人民政府土地行政主管部分安排施行。对补偿规范有争议的,由县级以上当地人民政府和谐;和谐不成的,由附和征用土地的人民政府判决。征地补偿、安顿争议不影响征用土地计划的施行。
由于政府拟定的征地拆迁补偿规范不行能对一切地上附属物,特别是建筑物、构筑物的补偿规范作出规则,因而需求进行评价。征地拆迁评价归于政府职能性、公益性的房地产价格评价,曩昔一向由土地行政主管部分部属的土地评价安排进行。跟着土地评价安排脱钩改制的推动,社会性、企业性的土地评价安排也进入到征地拆迁评价作业中来。由于其不归于土地行政主管部分部属的土地评价安排,就存在着与征地部分的联络问题、土地评价安排的法令位置问题。
在征地拆迁实践作业中,征地部分有的要求对建筑物、构筑物的重置成本低评,以便征地部分与被拆迁人商洽。可是这种要求显着与土地评价安排“独立、客观、公平”的法令位置相违反,低评的价格也往往为被拆迁人所质疑,影响土地评价安排客观、公平的形象。在征地部分看来,被拆迁人总是要获得比评价成果高的补偿才干获得心理上的满意,所以,低评才干确保终究补偿价格比较合理(是否还有其他的行政干涉暂不考虑),土地评价安排应当协作征地部分的作业。扫除商洽中心理学的运用这个要素,实践上,这种状况的呈现,很大程度上是由于长期以来土地行政主管部分部属的土地评价安排一向是选用低评的办法对待征地拆迁评价。事实上,被拆迁人尽管不一定了解社会均匀重置成本,但关于自己的实践成本最清楚不过,只需做好阐明解说作业,正常的评评价格是可以为被拆迁人所承受的,提出逾越正常评评价格不合理要求的仅仅极少数。相反,故意的低评,不光影响土地评价安排客观、公平的形象,损坏评价成果的社会公信力;并且延迟了征地拆迁作业的进行,从而延误了整个工程项意图正常进行,一起造成了征地部分的详细作业人员“无能”,被拆迁人“太刁”的过错形象;最要害的是误导了财政部分和有关领导,使其以为可以用较少的补偿款完结征地项意图补偿作业,由于评价成果一般来说是财政拨款的根据。财政拨款的缺乏往往终究导致被拆迁人没有得到合理的补偿,拆迁或许久拖不决,或许上访不断。
从更高的层面来看,怎样在保护土地评价安排“独立、客观、公平”法令位置的基础上,尽可能协助托付人处理实践问题是一个普遍存在的问题。土地评价安排是倾向于律师职业,只对托付人单独当事人担任,仍是倾向于会计师职业,对各方当事人担任,对社会担任。应当肯定地说,土地评价安排不管从法令、法规来看,仍是从社会实践认可(包含法令界的认可)来看,都归于后者。土地评价安排有必要认清自己的位置和作用,关于托付方的不合理要求,要含蓄地回绝,并阐明理由。或许选用其它的补救措施。例如咱们在征地拆迁评价中,考虑商洽中的心理学要素,建筑物按征地部分要求恰当低评(但重置价格水平要向征地部分阐明),构筑物及附属物都按重置价格水平评价。当被拆迁人对建筑物价格提出异议时,在征得征地部分附和后,按不超越重置价格水平的规范予以调整。这样做比较简单被当事人各方所承受,作用比较好。假设过于姑息托付方的不合理要求,评价出来的成果不为当事人另一方所承受,征地拆迁作业很难顺利进行。
 
 
 
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许文春律师
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